статья Лекович.doc

Лекович  Николай, выпускник магистратуры Комратского государственного университета                                                                       

 

Особенность прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения

 

С учетом легального понятия договора имущественного найма, зафиксированного в ст. 875 ГК Республики Молдова, «по договору имущественного найма одна сторона  (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) индивидуально-определенную вещь во временное пользование либо во временное пользование и владение, а наниматель обязуется вносить плату за это»[1] (подчеркнуто нами – Н.Л.). Соответственно и в договоре найма жилого помещения будут выступать те же стороны, так как ключевое значение все-таки заключено в понятии «найм» и принадлежности изучаемого нами договора к гражданским имущественным отношениям.  Поэтому, современное законодательство о жилье и показывает нам, что жилищный найм непосредственно происходит от имущественного найма.

Таким образом, для конкретного обозначения сторон, основанием выступает предмет договора, то есть та  индивидуально-определенная вещь (изолированное жилое помещение), которая указывает на принадлежность рассматриваемых отношений,  как и самих участников, к подотросли жилищного права РМ.

В свою очередь, если коснуться общих прав и обязанностей сторон в найме жилого помещения, то нам, конечно же  следует обратиться к ГК Республики Молдова в части имущественного найма, а для точного рассмотрения и дальнейшей конкретизации договора найма жилого помещения, необходимо обратиться к текстам Закона Республики Молдова от 30.04.2015г №75.  «О жилье»[2] и другим правовым нормам жилищного законодательства. 

Так, например ст. 878 ГК РМ устанавливает следующие требования к нанятой вещи, для наймодателя:

Во-первых, согласно части (1) данной статьи «Наймодатель обязан предоставить нанимателю вещь в состоянии, соответствующем ее назначению, установленному договором, и поддерживать ее в таком состоянии весь период найма».

Во-вторых, «Нанятая вещь не должна иметь материальных недостатков и недостатков правового характера» (часть (2) этой же статьи).

В-третьих, согласно части (3) все той же статьи ГК РМ «Вещь считается не имеющей материальных недостатков, если она обладает обусловленными характеристиками. В случае, когда не существует договоренности относительно характеристик, вещь не имеет материальных недостатков, если она может быть использована согласно установленному договором назначению либо, при отсутствии договоренности относительно использования, - согласно обычному назначению таких вещей».

Однако, «(4) Вещь считается не имеющей недостатков правового характера в случае, когда ни одно третье лицо не может осуществить какие-либо права в отношении нее в течение периода, на который заключен договор». Кроме того, «(5) До осуществления своих прав наниматель должен сообщить наймодателю об обнаруженных недостатках вещи» [3].

К тому же для наймодателя необходимо знать что,  при наличии недостатков у вещи наниматель освобождается от уплаты части наемной платы, соответственно снижению возможности пользования вещью. Право уплаты уменьшенной наемной платы прекращается в случае устранения недостатка со стороны наймодателя. Незначительный недостаток не учитывается.

В случае, когда сторонами было достигнута соглашение не учитывать недостатков вещи при заключении договора найма жилого помещения, то, в будущем, требования нанимателя при возникновении спора основаниям  указанных выше, не будут иметь юридической силы.

Однако, если есть недостаток, уменьшающий возможность пользования вещью, в момент заключения договора или возник в впоследствии по причине, за которую отвечает наймодатель, либо если наймодатель промедлил с исполнением своей обязанности устранить недостаток, наниматель может потребовать помимо уменьшения наемной платы возмещения причиненных убытков.

В случае просрочки наймодателя наниматель может самостоятельно устранить недостаток и потребовать возмещения произведенных в связи с этим расходов.

Соглашение, на основе которого ответственность наймодателя за недостатки устраняется или ограничивается, не имеет силы, если наймодатель злонамеренно умолчал о наличии недостатка.

Принимая во внимание указанные в ГК требования нанятой вещи, мы видим в основном обязанности наймодателя по отношению к нанимателю. В частности ГК и не раскрывает всех имеющихся прав наймодателя в договоре имущественного найма, кроме как получения наемной платы, расторжения договора по своей инициативе и возврата переданной в найм вещи.

Тем не менее, в ст. 35 Закона РМ «О жилье», по договору найма жилого помещения, у наймодателя имеется следующий перечень прав и обязанностей:

«(1) Наймодатель имеет следующие права, если договором имущественного найма не предусмотрено иное;

 а)   проверять сданное внаем имущество;

 b)   проводить работы в сданном внаем недвижимом имуществе;
   с)   требовать  от  нанимателя  немедленного  приведения  нанятых  помещений  и

оборудования в первоначальное состояние за свой счет, если произведенные в нанятых помещениях или оборудовании изменения представляют угрозу для безопасности здания или надлежащего функционирования оборудования.

 (2) Наймодатель имеет следующие обязанности:

 а) предоставлять внаем жилье, удовлетворяющее минимальным требованиям к жилью;

b) предоставлять нанимателю жилье в пригодном для пользования состоянии, обеспеченное надлежащим образом функционирующим оборудованием, указанным в договоре имущественного найма;

 с) принимать меры по ремонту жилья и поддержанию его в надежном состоянии в том, что касается эксплуатации и функциональности, на протяжении всего срока найма;

 d) содержать в хорошем состоянии элементы несущей структуры здания, внешние конструктивные элементы здания (кровля, фасад, ограждение, тротуары), дворы и палисадники, а также места общего пользования внутри здания (лестничные марши, шахты лифтов, холлы, коридоры, подвалы, наружные лестницы);

е) содержать в хорошем состоянии общее оборудование здания (лифты, установки водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроустановки и установки природного газа, котельные, установки для сбора отходов, оборудование коллективной антенны, телефонной связи и т.д.»[4]  На наш взгляд, данный перечень прав и обязанностей для наймодателя не является исчерпывающим, потому как в самом договоре можно прописать, то, что законом не учтено в силу индивидуальности затрагиваемых вопросов.

   Отдельно хочется заметить, что в жилищном законодательстве РМ, в частности это больше относится к мун. Кишинэу, еще существует жилой фонд управляющийся государством. Поэтому, для данной категории собственников в договоре найма жилого помещения, где они выступают в качестве наймодателя, Постановлением Правительства Рспублики Молдова от 21 декабря 1998 № 1224 «Об утверждении Временных правил эксплуатации квартир, содержания жилых домов и прилегающих к домам территорий в Республике Молдова» были установлены «ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ, СОБСТВЕННИКА, АРЕНДАТОРА КВАРТИРЫ» (Р. IV)[5].

В эти обязанности входит следующее:

Наниматель, собственник, арендатор квартиры и проживающие с ним лица обязаны:

- использовать квартиру по прямому назначению;

- обеспечить сохранность квартиры, бережно относиться к санитарно-

техническому и иному оборудованию, конструктивным элементам жилого

дома, объектам благоустройства и зеленым насаждениям;

 - поддерживать чистоту и порядок в подъездах (коридорах), кабинах лифтов и других местах общего пользования жилого дома, соблюдать требования настоящих правил;

 -  экономно расходовать тепловую и электрическую энергию, воду, газ, не допускать утечек и нерационального их расходования;

 - при обнаружении неисправностей в квартире, инженерном оборудовании принимать срочные меры по их устранению, а в необходимых случаях сообщать об этом в аварийно-диспетчерскую службу или непосредственно собственнику жилого дома;

 - соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, теле- и радиоаппаратурой;

  - при отсутствии в жилом доме мусоропровода регулярно выносить мусор из квартиры в специально отведенное для этих целей место;

  - убирать лестничные клетки (коридоры), если такая работа не включена в тарифы по оплате за квартиру либо за техническое обслуживание дома;

  - с предварительным уведомлением за 5 дней допускать в квартиру представителей собственника жилого дома, если необходимо проверить, отремонтировать или заменить общие конструктивные элементы, к которым можно подойти только из этой квартиры.   Исключение составляют экстренные случаи, когда невозможно предварительное уведомление (аварии, утечки в инженерных сетях и оборудовании);

  - при обмене (отчуждении) квартиры в обязательном порядке рассчитаться за коммунальные и другие услуги, а также за содержание жилого дома;

  - при переселении из одной квартиры в другую со всей семьей освободить и сдать по акту ранее занимаемую квартиру и ее оборудование согласно условиям, предусмотренным договором найма квартиры и настоящими правилами.

 Согласно договору найма (аренды) наниматель (арендатор) обязан в установленные сроки производить за свой счет текущий ремонт квартиры.

 За счет нанимателя (арендатора) выполняются следующие работы по содержанию и ремонту квартиры: побелка, покраска, оклейка обоями стен, перегородок и потолков, окраска полов, дверей и окон, ремонт облицовки стен, вставка стекол, замена и ремонт дверных и оконных приборов, электрических розеток, патронов и выключателей; замена и ремонт водоразборных кранов, смесителей, умывальников, раковин, моек, смывных бачков, унитазов, ремонт и замена других конструктивных элементов квартиры, вышедших из строя по вине нанимателя, а также снятие без согласования с уполномоченными органами установленных дополнительных отопительных приборов или дополнительных секций к радиаторам.

  При переселении из одной квартиры в другую не произведенный нанимателем текущий ремонт, подлежащий выполнению за его счет, а также поврежденные по его вине конструктивные элементы и инженерное оборудование фиксируются в акте сдачи квартиры.

  По предписанию наймодателя наниматель обязан выполнить текущий ремонт и устранить повреждения в 40-дневный срок, после чего сдать квартиру в установленном порядке.

  Акт сдачи квартиры составляется и подписывается представителем наймодателя и нанимателем.

   В случае невыполнения предписания наймодателя в установленный срок стоимость ремонта и устранения повреждений взыскивается с нанимателя в судебном порядке.  Собственник также обязан обеспечить за свой счет надлежащее содержание и ремонт принадлежащих ему квартир и участвовать в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме.

  Неиспользование собственником принадлежащей ему квартиры либо отказ от пользования общим имуществом в жилом доме не является основанием для освобождения его полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в доме и от обязанностей, предусмотренных договором и настоящими правилами.

  По истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить собственнику квартиру в том же состоянии, в котором она была получена (с учетом естественного износа), или в состоянии, предусмотренном договором.

  При ухудшении технического состояния квартиры арендатор возмещает собственнику убытки, допущенные по его вине или по вине членов его семьи.

   Временное отсутствие нанимателя квартиры не освобождает его от выполнения обязанностей, предусмотренных настоящими правилами, а также от договорных обязательств.

  Нанимателю, собственнику, арендатору квартиры и проживающим с ним лицам запрещается:

 - загромождать балконы, лоджии, пожарные проходы на балконах, общие коридоры, лестничные клетки и запасные выходы предметами домашнего обихода, содержать на них животных, птиц, пчел и др.;

 - хранить в квартирах, подвалах, на лестничных клетках, лоджиях и балконах легковоспламеняющиеся, взрывоопасные, радиоактивные и токсичные материалы и вещества;

 - производить в квартире работы, вызывающие порчу помещений или нарушающие нормальные условия жизни других проживающих;

 - устанавливать на крышах жилых домов без разрешения собственника жилого дома индивидуальные антенны для телерадиоаппаратуры;

- производить посадку деревьев и кустарников в местах прохождения

 подземных инженерных сетей водопровода, канализации, тепло- и газоснабжения, электрических и телефонных кабелей;

 - делить на отдельные участки и огораживать прилегающие территории для использования их под индивидуальные огороды. Прилегающая территория предназначена для общего пользования всеми жильцами дома;

 - без согласования с уполномоченными органами строить сараи, гаражи, погреба, балконы, лоджии и другие подсобные строения для индивидуального пользования;

 - хранить во дворе жилого дома вне специально отведенных для этих целей мест любого вида транспортные средства, производить их ремонт и мойку, а также устанавливать столбы и другие ограждения на проезжей части прилегающих территорий;

 - при переселении из одной квартиры в другую снимать или заменять в ранее занимаемой квартире сантехническое оборудование и приборы, приведя квартиру в надлежащее состояние;

- пользоваться санитарно-техническими приборами в случае засорения канализационной сети до ее прочистки, а также бросать в канализационную сеть предметы, способствующие ее засорению;

 - устанавливать без согласования с уполномоченными органами в лоджиях или на балконах отопительные котлы, радиаторы или увеличивать площадь их нагрева, устанавливать в них водоразборные краны для пользования горячей водой, а также закрывать доступ к ним;

 - без согласования с уполномоченными органами производить регулирование подачи тепла в жилой дом на элеваторных узлах, а также менять схемы водопроводных, тепловых, канализационных и других сетей;

 - сбрасывать в мусоропровод крупногабаритные предметы, выливать различные жидкости, бросать непогашенные окурки и спички, другие предметы, которые могут вызвать засорение мусоропроводов или возгорание мусора;

 - пользоваться с 23 до 8 часов в квартире и на прилегающей к дому территории теле- и радиоаппаратурой с повышенной громкостью, другими устройствами, нарушающими спокойствие жильцов;

 - занимать индивидуально помещения, предназначенные для общего пользования всеми жильцами.

   По утверждению некоторых авторов, права нанимателя установлены ст. ст. 884,890,894,907 и 909 ГК РМ, с чем мы не совсем согласны, так как жилищное законодательство дает свое понятие прав и обязанностей нанимателя по договору найма жилого помещения.   

   Отдельно хочется выделить в части прав нанимателя, по договору имущественного найма  указанные в ст. 894 ГК РМ, такое право как поднаем  или уступка найма, на основании которого последний вправе передать нанятую вещь в поднаем или уступить наем лишь с согласия наймодателя. В этих целях он обязан сообщить наймодателю о своем намерении и указать имя или наименование и адрес лица, которому он намеревается передать вещь в поднаем или уступить наем. С учетом того, что по договору найма жилого помещения предметом выступает изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, то поднаем не может быть реализован в части этого жилья. Хотя на практике мы видим совершенно иное, когда наниматель снимая двух или трех комнатную квартиру, пользуется одной комнатой, а остальные сдает в поднаем, иногда даже не ставя в известность собственника имущества. В случае с поднаймом, уже возникают арендные отношения (когда пользуешься плодами вещи), или же можно признать данные действия как необоснованное обогащение со стороны нанимателя, который  за счет сдаваемого в поднаем жилья, может окупить свое проживание в нем и соответственно еще на этом заработать. Так же в этой статье говорится, что наймодатель не может отказать в согласии на поднаем нанятой вещи или уступку найма, если после заключения договора найма у нанимателя возник законный интерес предоставить вещь полностью или частично третьему лицу. Это правило не применяется, если третье лицо не внушает доверия или нанятое помещение становится перенаселенным либо если по другим обоснованным причинам от наймодателя нельзя требовать поднайма или уступки найма. В случае отказа в даче согласия на поднаем нанятой вещи или уступку найма наймодатель обязан в пятнадцатидневный срок сообщить нанимателю мотивы отказа; в противном случае считается, что он дал согласие.

Однако, ответственность за имущество наймодателя в случае поднайма  возлагается на нанимателя, и срок договора поднайма заканчивается вместе с действием самого найма. 

  Кроме обязанности внесения наемной платы[6] в имущественном найме, наниматель имеет обязанности, предусмотренные ст.888, частью (1) ст.889 и ст.908 ГК РМ. Так, наниматель обязан: а) использовать вещь по назначению и в соответствии с условиями договора; b) беречь вещь и обеспечивать ее сохранность; c) покрывать текущие расходы, связанные с пользованием вещью и поддержании ее в исправном состоянии; d)производить текущий ремонт вещи. Наниматель, также, обязан действовать таким образом, чтобы не препятствовать нормальному пользованию вещью другим нанимателям. Наниматель  обязан  возместить  наймодателю  и  остальным  нанимателям убытки, причиненные нарушением этой обязанности, независимо от того, кем они причинены, - им лично или лицами, которыми он разрешил пользование вещью или доступ к ней[7].

   При прекращении договорных отношений наниматель обязан возвратить нанятую вещь в том состоянии, в котором она была передана ему, либо в состоянии, предусмотренном договором.

  Убытки, причиненные вследствие ухудшения состояния вещи, подлежат возмещению нанимателем, если он не докажет отсутствие своей вины.

  Наниматель отвечает за повреждение нанятой вещи в размере уменьшения ее стоимости, если договором не предусмотрено иное.

  В отличии от ГК  в Законе РМ «О жилье», права и обязанности нанимателя выражены одной статьей 36[8], в которой зафиксировано что:  

«(1) Наниматель имеет следующие права, если договором имущественного найма не предусмотрено иное:

 а) вселять в сданное ему внаем жилье членов своей семьи. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи имеют те же, что и наниматель, права и обязанности, вытекающие из договора имущественного найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. В случае развода бывшие члены семьи нанимателя имеют право совместного проживания в том же жилье до истечения срока действия договора имущественного найма;

 b) получать на протяжении срока проживания в наемном жилье качественные коммунальные и некоммунальные услуги, предоставляемые в данном населенном пункте;

 с) вселяться в жилье, соответствующее минимальным требованиям к жилью, установленным для данного населенного пункта.

 (2) Наниматель имеет следующие обязанности:

 а) вносить в установленные сроки плату за наем и нести расходы, предусмотренные договором имущественного найма;

b) использовать нанятые помещения в соответствии с их назначением, установленным в договоре имущественного найма;

 с) выполнять работы по содержанию, ремонту или замене составных элементов оборудования текущего пользования, расположенного в помещениях, находящихся исключительно в индивидуальном пользовании;        

d) нести ответственность за повреждения и убытки, нанесенные в период действия договора имущественного найма помещениям, находящимся в его исключительном пользовании;

 е) ремонтировать или заменять конструктивные элементы, установки, объекты или сопутствующее оборудование, приведенные в негодность в результате их ненадлежащего использования, независимо от того, находятся они внутри или вне здания, за исключением случаев, когда таковые пришли в негодность из-за обветшания, дефектов, изъянов в исполнении, непредвиденных случайностей или форс-мажорных обстоятельств. Если лица, приведшие в негодность конструктивные элементы, установки, объекты или сопутствующее оборудование, не могут быть установлены, расходы по ремонту несут лица, имеющие доступ к ним или совместно использующие их; 

  f) обеспечивать чистоту и гигиену жилья на протяжении всего срока действия договора имущественного найма;

  g) обеспечивать текущее содержание оборудования, указанного в договоре имущественного найма;

  h) разрешать выполнение в нанятых помещениях работ по улучшению мест общего пользования здания, а также необходимых работ по текущему содержанию нанятых помещений;

  i) не переустраивать нанятые помещения и оборудование без письменного разрешения наймодателя. В противном случае наймодатель может потребовать от нанимателя при выселении такового из жилья привести помещения в первоначальное состояние или может сохранить выполненное переустройство без возмещения нанимателю понесенных расходов;

j) передать при выселении наймодателю жилье в пригодном для пользования состоянии;

 k) нести необходимые расходы в случае выселения его из нанимаемого жилья»[9].

 Таким образом, выше приведенная норма права из Закона РМ «О жилье», показывает нам, что договорные отношения субъектов (сторон) в части своих прав и обязанностей в договоре имущественного найма, не имеет полноты содержания и обязывает нас обратить свое внимание к гражданскому законодательству в положении об имущественном найме. 

  Тем не менее, в законодательстве о жилье отдельно существует статья, устанавливающая общий порядок оплаты за наем жилья и предоставляемые услуги, которую можно отнести как рекомендательную к руководству для обеих сторон. Так, согласно ст. 37 Закона РМ «О жилье», плата за наем жилья, находящегося в частной собственности, рассчитывается исходя из платы за один квадратный метр общей площади. 

  Плата за наем жилья, относящегося к публичному жилищному фонду, взимается исходя из общей площади жилья и на базе тарифа за наем жилья, утвержденного собственником или уполномоченным органом на основании методологии, утвержденной Правительством (Приложение №6)[10]. Наряду с платой за наем жилья, как относящегося к публичному жилищному фонду, так и находящегося в частной собственности, наниматель обязан вносить плату за снабжение питьевой водой и отвод сточных вод, за отопление, обеспечение электроэнергией, природным газом, за вывоз твердых и жидких бытовых отходов, за лифт и за другие услуги, предоставляемые наймодателем или поставщиком коммунальных и некоммунальных услуг, в соответствии с предоставленными счетами-фактурами. По просьбе нанимателя наймодатель обязан предоставить квитанцию на оплату, подтверждающую соответствующие расходы. На момент заключения договора имущественного найма стороны устанавливают размер платы за наем, который включает все дополнительные затраты, такие как затраты на текущее содержание нанимаемого помещения, взнос на капитальный ремонт здания, затраты на текущее содержание помещений общего пользования. После заключения договора наймодатель не вправе требовать от нанимателя какие-либо дополнительные платежи, которые не были предусмотрены на момент заключения договора. Размер платы за наем может быть изменен по соглашению сторон или по требованию одной из сторон. В случае найма жилья, относящегося к публичному жилищному фонду, размер платы за наем может быть изменен только при изменении каких-либо постоянных величин в методологии расчета платы за наем, но не чаще одного раза в год. Данные изменения размера наемной платы, также озвучены в ст.887 ГК РМ, что является обоснованным положением из договора имущественного найма.  

   Плата за наем жилья осуществляется в соответствии со сроками, установленными в договоре имущественного найма. По просьбе нанимателя плата за предоставляемые услуги может вноситься авансом за согласованный сторонами период в соответствии с условиями, установленными в договоре. Внесение платы за наем осуществляется в порядке, установленном в договоре имущественного найма. В случае, если наймодатель–физическое лицо не является субъектом предпринимательской деятельности, он обязан при взимании платежа выдать нанимателю расписку, подтверждающую осуществление платежа. В случае, если наймодатель является юридическим лицом, платежи осуществляются, как правило, через банки и почтовые отделения, если в заключенных договорах имущественного найма не предусмотрено иное. В случае, если плата за наем вносится непосредственно наймодателю, таковой обязан при взимании платежа выдать нанимателю расписку, подтверждающую осуществление платежа.

 При найме жилья, относящегося к публичному жилищному фонду, наниматель в случае задержки платежа уплачивает пеню в размере 0,01 процента не оплаченной в срок суммы начиная с первого дня задержки платежа.

 Наймодатель может заключить договор с какими-либо организациями (в том числе с поставщиками услуг) для расчета ими платы за коммунальные и некоммунальные услуги с представлением счетов-фактур непосредственно нанимателю.

 

Список использованной литературы:

28 Января 2016